Как происходит уступка прав на квартиру в новом доме

В Санкт-петербурге существует несколько вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения жилья в новых жилых комплексах. Cмысл переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

Согласно законам переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

При покупке недвижимости в новом доме на условиях цессии, оформляется договор с двумя участниками

• Первый участник - дольщик. Этот участник выступает в роли продавца. Продавцом может быть физическое или юридическое лицо.
• Второй участник - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления такого 2-х стороннего договора застройщик несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не исполнены денежные обязательства (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Право требовать строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ всегда выкладывается для общего доступа на официальном сайте компании.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добропорядочности продавца, передающего Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего согласия в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести квартиру в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• Инвесторы - ими являются либо люди либо компании или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать, так как приобретали квартиру для дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог выполнять различные виды работы: отделочные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством квартир.
• Частные лица, которые покупают жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Кто может стать собственником жилья по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна практически желающим. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа в рамках ДДУ связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка позволяет купить недвижимость в новостройке, когда все уже распродано. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить прибыль на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец квартиры в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешительный документ на переуступку от лица застройщика. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Цветной город в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки